Base de cálculo do ITBI é o valor da transação declarado pelo contribuinte, define STJ

De acordo com o artigo 38 do Código Tributário Nacional (CTN), a base de cálculo do ITBI é o valor venal dos bens imóveis ou direitos que estão sendo transferidos; o artigo 35 do mesmo diploma legal define o fato gerador como a transmissão da propriedade ou dos direitos reais imobiliários, ou, ainda, a cessão de direitos relativos ao imóvel.

Diante das inúmeras divergências interpretativas sobre o tema, o Superior Tribunal de Justiça (STJ) estabeleceu três teses relativas ao cálculo do Imposto sobre a Transmissão de Bens Imóveis (ITBI) nas operações imobiliárias:

1) A base de cálculo do ITBI é o valor do imóvel transmitido em condições normais de mercado, não estando vinculada à base de cálculo do IPTU, que nem sequer pode ser utilizada como piso de tributação;

2) O valor da transação declarado pelo contribuinte goza da presunção de que é condizente com o valor de mercado, que somente pode ser afastada pelo fisco mediante a regular instauração de processo administrativo próprio (artigo 148 do Código Tributário Nacional – CTN);

3) O município não pode arbitrar previamente a base de cálculo do ITBI com respaldo em valor de referência por ele estabelecido de forma unilateral.

Em seu voto, o ministro relator do caso, Gurgel de Faria, argumentou que, no caso do IPTU, o fisco lança o imposto de ofício, de acordo com uma “planta genérica” de valores aprovada pelo legislativo local; e, no caso do ITBI, há um negócio jurídico, um acordo de vontade entre duas partes e o valor é definido a partir de uma série de variáveis, motivo pelo qual a base de cálculo do ITBI não está ligada à do IPTU, mas, sim, ao valor da transação declarada pelo próprio contribuinte.

No ponto, a Corte entendeu que o valor venal atribuído pelos municípios para fins de cálculo do IPTU não deve ser utilizado nem como piso mínimo para cálculo do ITBI, pois a avaliação para fins de alienação em condições normais de mercado requer outros critérios mercadológicos além daqueles avaliados para definir o valor do IPTU, tais como: benfeitorias existentes, o estado de conservação do imóvel, localização, a oferta e procura de imóveis na região, estipulação de preço pelos vendedores e compradores com base em seus interesses, existência de ônus e gravames sobre o imóvel, sendo, portanto, tal valor é inadequado para servir de base de cálculo do ITBI.

O ministro explicou que, ao adotar o valor venal previamente estipulado, a administração estaria fazendo o lançamento de ofício do ITBI, vinculando-o indevidamente a critérios escolhidos de maneira unilateral – os quais apenas mostrariam um valor médio de mercado, tendo em vista que despreza as particularidades do imóvel e da transação que devem constar da declaração prestada pelo contribuinte, que possui presunção de boa-fé.

“Nesse panorama, verifica-se que a base de cálculo do ITBI é o valor venal em condições normais de mercado e, como esse valor não é absoluto, mas relativo, pode sofrer oscilações diante das peculiaridades de cada imóvel, do momento em que realizada a transação e da motivação dos negociantes”, concluiu o ministro.

Sobre o mesmo tema, o STJ estabeleceu, ainda, a presunção de veracidade da boa-fé do contribuinte na declaração do valor da transação, no sentido deste valor ser condizente com o valor de mercado. Tal presunção somente poderá ser afastada pelo fisco municipal mediante a regular instauração de processo administrativo próprio, oportunizando ao contribuinte o direito ao contraditório nos termos do artigo 148 do CTN, demonstrando fundamentadamente que o valor declarado é incompatível com a realidade do mercado.

A decisão do STJ, vem reconhecer que a fixação prévia de um valor venal de referência pelas prefeituras para servir de base de cálculo do ITBI é ilegal, afastando a prática comumente adotada pelos municípios de arbitrarem valores unilateralmente, com base no valor venal do atribuído ao IPTU ou em inferências estatísticas e plantas genéricas, sem considerar as reais especificidades do negócio jurídico efetivamente realizado pelo contribuinte.

Dra. Mariana Santarem

Dra. Mariana SantaremOAB/RS 96.103Advogada especialista em Direito Imobiliário